“二房东”推动市场去化，沪上办公楼持续以价换量

　　个人投资者活跃，偏好1亿左右的办公及商业资产。

　　办公楼市场走高的供应和疲软的新增需求，催生了一股新生力量——第三方办公。

　　据世邦魏理仕数据，今年第三季度，在上海办公楼市场中，来自第三方办公的租赁需求扩张速度加快，在各行业的新租需求中位列第五，占比约9%。

　　戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，IWG或其他民营联合办公品牌保持了蓬勃的扩张。第三方办公租赁需求提升的原因主要包括两点，其一是现在客户更喜欢拎包入住的办公空间，联合办公正好能满足这个需求；其二是联合办公作为补充业态，能很好的丰富楼宇产品类型，也能快速的去化租赁面积。

　　仲量联行上海商业地产部资深董事朱熙东向记者表示，该类型需求多集中于非专业市场或相对较远的区域。“二房东”可以较低的租金帮业主实现较大比例的去化，基本上接近50%以上的面积。

　　这一需求的提升并未改变办公楼市场低迷的需求状态，市场整体去化相对放缓。

　　世邦魏理仕数据显示，第三季度办公楼市场净吸纳量录得7.1万平方米，较上一季度下降40.3%，同比下降38.9%。这也推动空置率环比上升0.4个百分点，至21.5%。同时，租金也延续下降趋势，总体租金报价环比下降1.7%，至每月每平方米259.2元。

　　租金走低的态势下，市场持续利好租户方，租户搬迁意愿、升级需求增强。

　　朱熙东表示，在中央商务区，内资企业如保险公司、律所和科技互联网企业等，抓住当前有利的租赁条件进行较大面积的搬迁活动。同时，随着部分乙级和甲级办公楼之间的租金差距逐渐缩小，更多的乙级办公楼内高品质租户考虑搬迁升级至甲级办公楼。

　　为了吸引更多客户，除租金让利之外，部分业主愿意为优质客户提供更多元的一次性投入方案，例如在在装修、搬迁等方面，鼓动租户加速决策周期，从而促成租赁成交。

　　朱熙东表示，当前市场供应量大、整体经济环境不甚理想，市场氛围相对来说更利于租客进行一些升级调整，但低租金已不足以吸引一家企业进行搬迁，因为搬迁还涉及到上千万的搬家费用。这就需要专业市场、专业业主提供相关方案，例如装修好交房，或给客户以现金补贴等，在一次性投入上配合企业。

　　业内预计，面对未来大量的新增供应，短期内，预计空置率较高的项目和板块将持续面临租金下行的压力。

　　不过，市场已出现积极信号。世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部办公楼负责人张越表示，近期政府密集出台的支持性政策有望拉动经济恢复至新的良性增长轨道，从长期来看，这些政策将有效支撑办公楼市场需求的恢复，预计明年租赁需求将有所改善。

　　尽管办公市场不够景气，但办公类资产在大宗交易中依旧为主流投资类型。据戴德梁行统计，三季度上海大宗交易市场录得15宗、共计114亿元大宗交易，其中，办公业态成交总额占比约38%。

　　值得一提的是，大宗交易市场上，投资型买家占比持续增加，在第三季度的占比已达到总市场成交额的93%，入手项目以高品质、核心地段的办公楼为主。同时，个人投资者依旧活跃，偏好1亿左右的办公及商业。

　　虽然大宗交易金额在第三季度有所下降，但考虑到房地产交易市场的滞后性，以及国内外利好政策等多重因素，业内预计，四季度大宗交易成交将迎来新一波行情。

　　戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰表示，高层对房地产市场的积极定调，叠加A股迎来史诗级大涨，内外资机构重拾信心，预计四季度买家将积极储备项目、频繁出手；同时，美联储迎来第一次降息，未来外资有望回归布局价格洼地资产。

　　仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎也认为，随着美联储的降息政策实施以及中国央行降息降准的落地，一系列举措共同推进了市场的向好发展。房地产市场将再迎利好，预计未来将有更多大型机构投资者重返市场，共同推动上海市场成交量迈上新的台阶。