上海土拍新动向！2天，10宗地，揽金307亿！

　　11月28日，为期两天的上海2024年第七批次土拍收官。

　　回顾本轮土拍，10宗地块全部成功出让，总土地出让金额307.08亿元。其中，有3宗地块底价成交，7宗地块溢价成交，平均溢价率达到14.7%。

　　上海中原地产分析师卢文曦向证券时报·e公司记者分析称，溢价率方面，10宗地有7宗产生溢价，但是5宗在11%-19%之间，只有个别地块溢价率在20%以上，所以总体上溢价率并不高。并且楼板价和周边在售产品之间还是有一定差距。虽然土地质量好，未来销售压力不大，但也要考虑安全系数，现在开发成本高，而销售价格不会大幅增加，所以房企还是比较理性，没有出现价格高企现象。

　　具体来看，11月27日出让的浦东新杨思地块成为本批土拍中热度（溢价率）最高的地块。当日，经过约200轮竞拍，由华润、越秀和中能建组成的联合体以78.97亿元拿下该地块。该地块起始价为56.26亿元，最终成交价的溢价率超过40%；同时，该地块成为上海实行“双高双竞”土拍新规以来，首个触发中止价的地块。

　　“10幅地块中浦东新杨思地块溢价率超过40%，也是自土拍导入‘双高双竞’以来最高纪录。一方面是区域内项目开盘去化还不错，叠加一些未来区域发展的规划和概念对未来想象空间的信心，另一方面，房企本身也有实力和底气，华润、越秀、中能建，国、央企强强联手，市场竞争力可见一斑。”卢文曦分析称。

　　从本轮土拍参与者来看，10宗地块吸引了20家企业参拍，央国企为主力，此外，混合所有制企业1家、民企1家、港外资企业3家，山东铁投报名杨浦东外滩地块首次参与上海土拍，土地市场展现较强活跃度。

　　其中，华润置地和保利发展成为本轮土拍的最大买家。前者通过独自及联合的方式拿下3幅地块，而保利发展则包揽了最后的3幅地块（杨浦地块被保利发展和建工的联合体拿下）。

　　业内认为，近期土拍热度走高，与上海近期市场交易活跃度提升有一定关联。

　　据网上房地产数据，上周末（11月23日、24日）上海二手房（含商业）单日成交量均再次破千，其中11月23日单日成交1224套，刷新11月二手房单日成交最高纪录。

　　安居客上海监测数据显示，截至11月25日，11月上海二手房累计成交22213套，距6月26374套还差4161套。11月也成为今年继3月、6月、7月、10月后，第5个突破20000套最快的月份。

　　新房方面，据克而瑞上海机构统计，2024年以来上海共产生了30个“日光”盘，其中均价10万元/平方米的豪宅盘就有17个“日光”，占比接近六成。

　　受中高端住宅供应维持高位影响，据国家统计局数据，今年10月，上海新房环比涨幅持续领跑全国，环比上涨0.3%。同时，上海新房价格自2022年6月份以来环比持续正增长，环比已连续上涨29个月，并且自今年3月份以来环比连续8个月领涨。

　　卢文曦认为，近期楼市市场氛围相当好，截止到上周二手房成交突破2万套，延续了10月的交易热度，这对加速置换客转化为新房买家有积极推动。尤其是前十榜单中有2个项目签约在百套以上，说明楼市交易情绪有明显好转。上周楼市的进一步攀升和前期市场供应充足有密切联系，而上周入市楼盘再度减少或是后续成交无法维系在高位的不利因素。

　　他同时指出，当前土拍供应加快为稳定供给是非常好的支撑。

　　“下月还有年内最后一次土拍，从这批土拍结果可以看出，结果大概率还会延续此次特点。没上车的房企应该还有补仓机会。从上海销售状况来看，外环内销售压力不大，因此，拿好地决定未来获利也决定销售的压力。”一位房企负责人在土拍结束后向证券时报记者表示。