净利同比跌2412.74%！一年亏完5年挣的钱 中洲控股上市30年首亏 存货计提减值幅度惊人被问询

营收增长，但净利润大幅下降？近日，中洲控股（000042.SZ）收到深交所问询函，被要求对营收增长但净利大幅下降、减值具体情况、有息债务及逾期情况以及收入确认条件等问题进行书面说明。

据了解，2023年中洲控股实现营业收入76.21亿元，同比增长7.59%，实现归属于上市公司股东的净利润-18.45亿元，同比减少2412.74%，实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-18.64亿元，同比减少6564.38%。

需要注意的是，这是中洲控股自1994年上市以来的首次年报亏损，且亏损金额与近5年来（2018年-2022年）的归母净利润之和相当。数据显示，中洲控股2018年至2022年的归母净利润分别为4.47亿元、7.87亿元、2.81亿元、2.06亿元、0.80亿元，5年合计约18.01亿元。

存货跌价损失同比增长1384.41%

中洲控股，全称深圳市中洲投资控股股份有限公司，成立于1984年，1994年在深交所主板上市，其控股股东中洲集团是跨区域、跨行业、多元化发展的综合性集团企业。

据《华夏时报》记者观察，中洲控股2023年录得上市30年来的首次亏损，归母净利润为-18.45亿元，同比大降2412.74%。不过，中洲控股的营收却与净利润走势相反，营收76.21亿元，同比增长7.59%。其中，2023年第四季度，实现营业收入32.73亿元，占全年营收的42.95%。

对于2023年业绩的大幅亏损，中洲控股在年报中解释“受部分房地产项目计提资产减值准备影响”。5月27日，有业内人士向记者指出，房地产项目计提资产减值意味着资产贬值了，通俗说就是降价了。

年报显示，2023年末，中洲控股存货账面余额为249.28亿元，存货跌价准备期末余额为32.28 亿元，当期计提存货跌价准备22.18亿元，存货跌价损失较2022年增长1384.41%。

另还有财务人士向《华夏时报》记者分析，从房企财务的角度来看，如果房价下跌，已经完工和尚未完工的存货，需要计提跌价准备，从而形成跌价损失。不过，存货跌价准备会受到关键参数的影响，不限于同一地段，同一时间内周边房产的销售情况、本公司内存货的地理位置及同类型房产的销售情况。

对于中洲控股存货跌价损失同比增长近14倍的情况，深交所显然有所存疑，在问询函中要求其详细说明报告期计提存货跌价准备涉及的具体项目情况，包括但不限于项目所处城市、项目业态、开发建设状态、存货账面余额、报告期计提存货跌价准备金额、存货跌价准备期末余额等。

不仅如此，深交所还要求中洲控股的年审机构就计提存货跌价准备的主要计算过程、重要假设及关键参数的选取依据等进行重点核查，并就报告期存货跌价准备计提的合理合规性等情形发表明确意见。

同时，深交所还提出“是否存在以前年度少计提存货跌价准备调节2021年、2022年度净利润的情形”“在第四季度确认收入的原因及合理性，收入确认条件、确认时点是否符合企业会计准则的相关规定”等问题。

公开信息显示，中洲控股主营业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域，主要产品包括房地产、服务、酒店、施工。其项目主要分布于粤港澳大湾区、成渝经济圈、上海大都市圈。

需要注意的是，中洲控股2023年对24个项目进行存货跌价准备，其中12个项目位于惠州。据记者了解，过去几年，中洲控股在惠州拿了不少高价地。

被质疑“是否具备足够债务偿付能力？”

除了对存货跌价损失同比大增有所质疑外，深交所还对中洲控股的债务偿付能力提出疑问。

截至2023年末，中洲控股货币资金期末余额为8.35亿元，其中使用受限的货币资金为0.52亿元，不包括预收款项和合同负债的流动负债余额为115.39亿元，可使用的流动资金较为紧张。2023年末，中洲控股的资产负债率为81.98%。

而深交所要求中洲控股说明截至目前公司有息债务及逾期情况、一年内到期债务、实际可动用资金情况等，并结合非受限货币资金期末余额较低、短期债务规模较大、资产负债率较高等情况。

同时，深交所还要求中洲控股回答“公司短期及长期偿债能力，是否具备足够债务偿付能力，是否存在流动性风险，持续经营能力是否存在重大不确定性”的问题。

值得一提的是，今年4月12日，有投资者通过深交所互动易平台咨询中洲控股“三季报中高达99亿元的借款出现债务违约的可能性有多大？”

而中洲控股于4月16日给出的答复是“以公司年度报告中披露的内容为准”。

年报信息显示，截至2023年底，中洲控股的融资余额为124.52亿元，其中银行贷款期末融资余额为86.92亿元，其他为37.60亿元。其中银行贷款部分的利率为4.50%至7.60%，其他部分的利率为9.50%。从期限结构来看，上述124.52亿元的融资余额中，有27.69亿元需要在1年之内还款，15.61亿元要在1-2年内还款。

同时，中洲控股还在2023年年报中指出，2024年可能面对融资危险。具体来看，中洲控股提到，尽管房地产行业融资“白名单”已逐步落地，但房地产行业融资环境仍然严峻，资源仍向头部企业倾斜，公司能否抓住市场机会成功再融资，仍存在不确定性，公司将继续拓宽融资渠道、优化融资结构，抓住市场及政策窗口期，确保公司现金流安全。

旗下黄金台项目易主？

此外，近段时间记者观察到原属于中洲控股旗下位于深圳市龙华区的楼盘—中洲迎玺（项目名：迎玺花园）有大部分未售出房源显示“分局锁定”。据了解，“分局锁定”是指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被锁定。

另外，根据深圳市房地产信息平台的信息，迎玺花园的卖方是深圳市黄金台项目开发有限公司（下称“黄金台项目”）。而天眼查显示，黄金台项目的股东在今年5月15日由深圳市中洲地产有限公司（100%持股）变更为广西信中投资合伙企业（有限合伙）和鑫盛利保股权投资有限公司，均为信达资本旗下的企业。

有市场消息称，中洲迎玺房源被“分局锁定”是因为信达作资产保全变更股权，但没有提前申请按报备流程批准，导致违规操作，房源被锁定，需要重新备案，约3-5天解锁。

值得一提的是，2023年6月26日，中洲控股公告披露，公司及全资子公司中洲地产与信达资本、中国信达深圳分公司合作设立“广西信中投资合伙企业（有限合伙）”（下称广西信中），总规模60.41亿元。

在投资者互动平台上，中洲控股在2023年7月3日回应投资者称，成立该合伙企业是为了优化公司债务结构，推动公司项目开发建设。

而据相关媒体报道，在上述60.41亿元里，其中，中国信达出资42亿元担任优先级LP，随后私募基金将这笔钱以借款方式输送给中洲；中洲控股是以股债权形式出资18.4亿元，作为合伙企业劣后级LP，包括中洲地产剩余10%股权和深圳市黄金台项目有限公司100%股权。

另据相关媒体报道，若以片区新房7万元/平方米定价估算，黄金台项目住宅部分货值将近225亿元，其中一期7万平米对应货值49亿元；加上剩余近13万平米商业部分，黄金台项目总体货值外界曾预估突破300亿元。

对于上述市场消息的真实性以及黄金台项目是否仍为中洲控股旗下项目等问题，《华夏时报》记者于5月27日向中洲控股发送采访提纲，截至发稿尚未收到回复。

（文章来源：华夏时报）